Hyra och hyra ut som privatperson

När ska man ha ett hyresavtal?

När du hyr ut din bostad är det viktigt att reglera vad som ska gälla för hyresförhållandet, såsom hyrestidens längd, hyresavgift och uppsägningstid. 

Det finns givetvis lagar som styr vad en hyresgäst och en hyresvärd får och kan göra. Men lagarna omfattar inte alla situationer och många gånger kan ni som avtalsparter komma överens om mer förmånliga villkor. Ett hyresavtal är också ett tydligt och rättvist sätt att kommunicera vad som ska gälla mellan er, något som ni båda kommer uppskatta om det uppstår frågetecken kring något. Utan ett skriftligt avtal står ord mot ord.  

Hyreslagen och Lagen om uthyrning av egenägd bostad är de två lagar som uthyrning av hyresrätt respektive bostadsrätt lyder under.

Läs mer om vad som gäller vid uthyrning av hyresrätt respektive bostadsrätt

Måste man skriva ett hyresavtal vid uthyrning av hyresrätt eller egenägd bostad?

Det finns inget krav på att ha ett skriftligt hyresavtal, varken vid uthyrning av en hyresrätt eller egenägd bostad. Men det finns stora fördelar med att ha ett. Dessutom har hyresgästen rätt att kräva ett skriftligt hyresavtal. Det är viktigt att reglera vad som ska gälla i de olika situationer och frågor som kan uppstå. Förutom att du inger respekt och förtroende för potentiella hyresgäster så minskar risken för framtida meningsskiljaktigheter.

Vad innebär besittningsskydd?

Efter två år har en andrahandshyresgäst som hyr en hyreslägenhet rätt till förlängning av hyresavtalet trots att det innebär en längre hyrestid än vad parterna har kommit överens om. Det kallas för besittningsskydd.

Den som hyr ett möblerat rum som inte är en del av uthyrarens egen bostad får besittningsskydd när hyrestiden har pågått längre än nio månader i följd. Vid bedömningen av om uthyrningen ska fortsätta gör man en avvägning mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästens intressen. Parterna kan dock komma överens om att besittningsskyddet inte ska gälla.

Läs mer om besittningsskydd här

Får hyresgästen besittningsskydd vid uthyrning av egenägd bostad?

Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad, det vill säga en bostadsrätt, villa eller radhus. 

Gäller alltid besittningsskyddet?

Besittningsskyddet gäller inte om man t.ex. hyr en bostadslägenhet i andra hand under kortare tid än två år, om man hyr ett möblerat rum och har bott där mindre än nio månader eller om besittningsskyddet har avtalats bort.

Blanketter hos hyresnämnden

Hos hyresnämnden finns blanketter om avstående av besittningsskyddet. 

Hur länge gäller ett hyresavtal?

Hyresavtalet gäller under den tid som är avtalad. Är tiden högst nio månader krävs ingen uppsägning, utan då avslutas hyresförhållandet automatiskt. Om hyrestiden är längre än nio månader måste avtalet sägas upp minst tre månader i förväg.

Kan man ångra hyresavtalet?

Om en viss tid är avtalad från början kan hyresvärden inte säga upp avtalet i förtid, om inte hyresgästen misskött sig på något sätt. Hyresgästen kan dock alltid säga upp avtalet med en uppsägningstid på tre månader. Har man bestämt att avtalet ska löpa tillsvidare gäller det tills någon part säger upp det. Se dock information om besittningsskydd.

Vad innebär andrahandsuthyrning?

Andrahandsuthyrning är när du som förstahandshyresgäst hyr ut din hyreslägenhet till någon annan. Hyr du istället ut din bostadsrätt eller annan bostad som du själv äger är det istället reglerna om uthyrning av egenägd bostad som gäller.   

Krävs samtycke vid andrahandsuthyrning?

För att hyra ut en hyresrätt i andrahand krävs samtycke från hyresvärden eller hyresnämnden.

Får man ta ut vilken hyra man vill vid uthyrning av hyresrätt?

Nej, förstahandshyresgästen har inte rätt att ta ut hur hög hyra som helst. Hyran ska motsvara bruksvärdet. Andrahandshyresgästen kan vända sig till hyresnämnden för att begära en sänkning av hyran om förstahandshyresgästen tar ut en högre hyra än tillåtet. Om hyresnämnden beslutar om en sänkning gäller hyressänkningen från beslutsdatumet.

Hyresnämnden kan även besluta att andrahandshyresgästen ska få tillbaka det han eller hon har betalt utöver en skälig hyra, tillsammans med ränta. Det är därför viktigt att inte ta ut en högre hyra än vad som motsvarar bruksvärdet.

Vilken hyra får hyresvärden ta ut vid uthyrning av egenägd bostad?

Hyresvärden får ta ut en kostnadsbaserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsförening och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage. Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

Tar hyresgästen över ansvaret för lägenheten under hyrestiden?

Det är förstahandshyresgästen som har ansvar för lägenheten, även om den hyrs ut i andra hand. Detta beror på att det inte finns något hyresförhållande mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen. Det är fortfarande förstahandshyresgästen som ska se till att hyran betalas i tid, oavsett om andrahandshyresgästen betalar eller inte.

Kan uthyraren kräva andrahandshyresgästen på skadestånd?

Någon som hyr ut i andrahand kan kräva ersättning från andrahandshyresgästen för eventuella skador eller obetalda hyror. I första hand får man skicka ett kravbrev till andrahandshyresgästen och därefter inge ett betalningsföreläggande till kronofogdemyndigheten. I sista hand, om det är ett omstritt krav, får man skicka in en stämningsansökan till domstol.

Vad gäller vid andrahandsuthyrning?

För att hyra ut din bostadsrättslägenhet i andra hand krävs styrelsens godkännande. Hyran ska också vara skälig, vilket i praktiken betyder att den ska täcka dina driftskostnader och kapitalkostnad för bostaden. Om du hyr ut din lägenhet möblerad kan du öka på hyran något som ersättning för möbelslitaget.

Vad säger lagen om uthyrning av egen bostad?

1 februari 2013 trädde lagen om uthyrning av egen bostad i kraft. Den gäller för bostad som man själv äger direkt eller indirekt, såsom en villa eller bostadsrätt. Den gäller dock inte uthyrning för fritidsändamål. 
Den nya lagen skiljer sig från hyreslagens regler vad gäller: 

1. Hyresavgift 
2. Uppsägningstid 
3. Besittningsskydd 

Hyresavgift 

Hyresvärden får ta ut en hyra som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. 

Uppsägningstid 

Hyresgästen får alltid säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen. 

Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Detta gäller om inte längre tid har avtalats. Längre tid gäller dock endast gentemot hyresvärden. 

Besittningsskydd 

Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostaden hyrs ut enligt lagen om uthyrning av egen bostad.

Kan hyran ändras retroaktivt?

Hyran kan tidigast ändras från den dag som ansökan kommer in till hyresnämnden. Om det finns skäl för det kan den nya hyran gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämndens beslut.

Kan hyresvärden kräva betalning av hyran?

När hyran har förfallit till betalning (sista betalningsdag) kan hyresvärden vända sig till Kronofogdemyndigheten för att ansöka om betalningsföreläggande. Det innebär att man kan få hjälp med att få hyresgästen att betala hyran. När ansökan inkommit följs den av en särskild process, så kallad summarisk process där bland annat hyresgästen får tillfälle att yttra sig. Protesterar inte hyresgästen resulterar ansökan i ett utslag som kommer ligga till grund för Kronofogdens arbete att driva in skulden.

Kan hyresvillkoren prövas av hyresnämnden?

Ja, både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan däremot inte få en avtalad hyra höjd.

Är det skillnad mellan uthyrning av ägd bostad och andrahandsuthyrning?

Om du äger en bostadsrätt, fastighet, fritidshus och vill hyra ut den till en hyresgäst så räknas det inte som en andrahandsuthyrning, utan som en förstahandsuthyrning. Hyreslagens regler är dock nästan de samma beträffande både första- och andrahandsuthyrning. Samma regler gäller vare sig bostaden är möblerad eller omöblerad.

Hur lång är uppsägningstiden om hyresavtalet löper på bestämd tid?

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör utan uppsägning vid hyrestidens utgång. Om parterna ändå har avtalat om uppsägningstid måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra. Uppsägningstiden blir då tre månader även om parterna skulle ha avtalat kortare uppsägningstid. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.

Hur lång är uppsägningstiden om hyresavtalet löper på obestämd tid?

Om inte parterna har avtalat om att uppsägningstiden ska vara längre, kan hyresvärden säga upp ett tillsvidareavtal till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta gäller även när längre uppsägningstid har avtalats eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån.

Går det att säga upp ett tidsbestämt avtal före hyrestidens utgång?

Både hyresvärden och hyresgästen kan säga upp avtalet i förtid. Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen och hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Rätten att säga upp gäller i alla situationer och det krävs inga speciella skäl.

Ska hyresavtalet löpa tills vidare eller ska det gälla en bestämd tid?

Hyresavtalet kan löpa antingen tills vidare eller på bestämd tid, det bestämmer hyresvärd och hyresgäst själva.

Får jag hyra ut min bostadsrätt?

Uthyrning får ske om bostadsrättsinnehavaren fått samtycke till uthyrningen från bostadsrättsföreningen.

Hur lång är uppsägningstiden vid uthyrning av hyreslägenhet och bostadsrätt?

Bra att veta när det gäller hyreslägenhet är att hyresgästen alltid får säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, oavsett avtalad uppsägnings- och hyrestid. Hyresvärden är däremot normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden, om hyresavtalet löper på bestämd tid.

När det gäller bostadsrätt får hyresgästen alltid säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Även detta gäller oavsett avtalad uppsägnings- och hyrestid.  

Läs mer om uppsägningstid för bostadsrätt och hyresrätt här

Varför ska man inte använda mallar för hyresavtal?

Mallar som återfinns på internet är bara exempel på hur avtal om andrahandsuthyrning kan utformas. Du kan med andra ord inte vara säker på att mallen avser just din situation eller att mallen är juridiskt korrekt.

De som lägger ut mallar på internet ansvarar oftast inte för eventuella fel och brister, eller konsekvenserna därav. Genom vår tjänst får du besvara frågor, ta ställning till olika villkor och själv fylla i vilka alternativ som du vill ha med i ditt avtal. Du kan dessutom kostnadsfritt rådgöra med våra jurister om du känner dig osäker.