Tänk dig att du sedan flera år hyr en lokal där du bedriver din verksamhet. Både läget och lokalen är perfekta och hyreskontraktet har löpt på genom åren. En dag får du ett brev från hyresvärden som meddelar att kontraktet sägs upp. Teresa Doré, affärsjurist på Lexly, förklarar här vilka rättigheter du har som hyresgäst om du hamnar i den situationen.
När du hyr en lokal är det är ingen självklarhet eller rättighet att hyresavtalet ska förlängas. Om du hyrt lokalen i mer än nio sammanhängande månader har du dock ett så kallat indirekt besittningsskydd enligt hyreslagen. Det ger hyresgäster ett visst skydd i förhållandet till hyresvärden. Om lokalen hyrts i mindre än nio månader, hyresgästen misskött sig eller besittningsskyddet avtalats bort, gäller inte skyddet.
Skäl till uppsägning
Det krävs starka skäl för att en hyresvärd ska kunna säga upp ett lokalhyresavtal.
– Din hyresvärd kan inte säga upp ditt avtal helt omotiverat, säger Teresa. Uppsägningen ska antingen bero på villkorsändring eller avflyttning.
Villkorsändring betyder att hyresvärden vill ändra villkoren i hyreskontraktet. Förändring av hyra, driftskostnader och hyrestidens längd är vanliga orsaker. Det behöver inte betyda att du måste flytta från lokalen. Kommer du och hyresvärden överens om de nya villkoren, skriver ni helt enkelt ett nytt hyreskontrakt.
Avflyttning innebär att hyresvärden vill att du ska flytta ut ur lokalen. Det kan till exempel bero på att lokalen ska byggas om eller rivas. I de här fallen är hyresvärden skyldig att erbjuda dig en passande ersättningslokal. Har du misskött dig som hyresgäst är det också en anledning till avflyttning.
Kontrollera uppsägningen
Det första du ska göra om du får en uppsägning från din hyresvärd är att läsa igenom den. Det finns flera formella krav som måste vara uppfyllda för att uppsägningen ska vara giltig. Bland annat ska den alltid vara skriftlig. Du ska även kontrollera att:
• uppsägningen verkligen gäller dig och ditt företag,
• det är tydligt vem som säger upp kontraktet,
• hyresavtalet sägs upp till den tidpunkt som ni avtalat om i hyresavtalet (hyrestidens utgång),
• du har fått uppsägningen i rätt tid (se uppsägningstiden i ditt hyresavtal),
• att det står att du får be hyresnämnden medla inom två månader.
– Är en eller fler av dessa punkter inte uppfyllda, är uppsägningen ogiltig, förklarar Teresa. Är uppsägningen korrekt, kan hyresvärden ändå bli skyldig att ersätta dig ekonomiskt för förluster som kan uppstå på grund av flytten.
Samma rättigheter gäller om fastigheten du hyr din lokal i har sålts. Den nya ägaren tar automatiskt över alla skriftliga hyresavtal.
- Det visar verkligen hur viktigt det är att ha ett skriftligt hyresavtal. Det gäller alla avtal, tillägger Teresa. Och när det gäller just uppsägning av lokalhyresavtal kan hyresgästen ha rätt till skadestånd i vissa situationer. Då är ett skriftligt avtal a och o.
Ekonomisk ersättning
Har du till exempel betalat för ändringar i lokalen eller om din verksamhet drabbas negativt på grund av flytten, kan hyresvärden tvingas betala skadestånd. När skadeståndet beräknas, är principen att det ska täcka hela den ekonomiska skada uppsägningen innebär för dig på grund av att lokalhyresavtalet har upphört
Överklaga en uppsägning
Först och främst ska du vända dig till hyresnämnden för att få hjälp med medling. Hyresnämnden fattar inte några bindande beslut, utan målet är att du och hyresvärden ska komma överens. Fungerar inte medling, är en domstolsförhandling nästa steg.
Vad du som lokalhyresgäst bör tänka på
Det går inte att skydda sig mot alla eventualiteter men om du ska hyra en lokal finns det några saker du kan göra för att tillvaron som lokalhyresgäst ska bli så smidig som möjligt:
• Ta referenser på hyresvärden
• Få hjälp med att granska hyresavtalet innan du skriver under
• Skaffa dig kunskap om vilka rättigheter och skyldigheter du har som hyresgäst
– Det lönar sig alltid att skaffa sig grundläggande kunskap, menar Teresa. Det du lägger ner i energi och tid i förväg får du tillbaka om du hamnar i ett läge där du riskerar att bli av med din affärslokal.
Ta hjälp av jurist om ditt hyreskontrakt har blivit uppsagt eller ska sägas upp
Det finns många fallgropar vid uppsägning av hyresavtal. Vi finns här för dig och hjälper dig gärna att undvika onödiga skadeståndskrav eller andra tråkiga konsekvenser vid uppsägning av hyreskontrakt.
Boka enkelt in ett första kostnadsfritt samtal med en av våra affärsjurister här.
