Undersökningsplikt och dolda fel vid fastighetsköp - Lexly.se

Undersökningsplikt och dolda fel vid fastighetsköp

Köparens skyldigheter

Köparen har s.k. undersökningsplikt och den är långtgående. Denna plikt innebär att det i slutänden inte ligger på mäklaren eller säljaren att peka ut de fel som kan upptäckas av köparen, utan köparen ansvarar för detta själv. Mäklaren är skyldig att informera köparen om undersökningsplikten, så att denne är medveten om förutsättningarna för köpet. Mäklare och säljare är dock skyldiga att upplysa om kända fel d.v.s. fel som de känner till finns.

Anlita besiktningsman

För att vara säker på att de fel som eventuellt finns hittas innan köpet, är rekommendationen att man som köpare anlitar en besiktningsman. Besiktningsmannen gör dock bara en byggteknisk undersökning och undersöker inte faktorer som rör/vatten, el eller ventilationssystem. Dessa faktorer ingår dock i köparens undersökningsplikt.

Säljarens skyldigheter

Även säljaren har vissa skyldigheter, s.k. upplysningsplikt: säljaren ska redovisa dolda fel, alltså fel som inte kan upptäckas av köparen. Detta kan bl.a. handla om beslut som har tagits internt inom en bostadsrättsförening (t.ex. planerad höjning av avgifterna).

Behöver du hjälp? Kontakta oss!

Undanhålla dolda fel

Att undanhålla dolda fel för köparen är en vanlig orsak till bostadstvister och konflikter. Om säljaren uppger information om bostaden som är felaktig, har köparen rätt att kräva avdrag på priset. Är felet väldigt allvarligt kan köparen till och med ha rätt till att häva köpeavtalet och få tillbaka pengarna.

Vad är dolda fel?

Det finns fyra kriterier som måste uppfyllas för att felet ska anses vara ”dolt”:
1. Felet fanns i bostaden innan köptillfället
2. Det var inte möjligt att upptäcka felet
3. Felet är inte representativt för bostadens övriga skick och ålder
4. Felet kommer att påverka marknadsvärdet av bostaden

Om ett fel som stämmer in på ovanstående kriterier upptäcks, är det viktigt att säljaren meddelas om detta så snart som möjligt. Vid husköp är säljaren ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter att köparen fått tillträde. Vid köp av bostadsrätt gäller denna ansvarsplikt i två år efter tillträde. Felet kan leda till att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen eller, i allvarliga fall, rätt att häva köpet.

Läs mer om fastighetsrätt

Är felet dolt eller ej?

Det finns situationer när det kan vara väldigt svårt att avgöra om felet är dolt eller inte. Ett exempel är mögel. Ibland uppenbarar sig inte mögel förrän efter husköpet, och finns därför inte dokumenterat i besiktningsprotokollet. Vem bär då ansvaret? I denna situation kan det vara bra att anlita en jurist som kan reda ut ansvarsfrågan och vad som avtalats mellan parterna.

Dolda fel-försäkring

En dolda fel-försäkring kan köpas enskilt eller som ett tillägg i ett mer omfattande trygghetspaket. Tecknar säljaren en sådan försäkring är det försäkringsbolaget som står för eventuella kostnader, med en självrisk på ca trettio procent. Utvecklas ärendet till en tvist, så är det även försäkringsbolaget som företräder säljaren. Dolda fel-försäkringar kan se lite olika ut beroende på försäkringsbolag, men täcker ofta konstruktionsfel eller felaktiga elinstallationer. Dolda-fel försäkringen ingår inte i hemförsäkringen.

Besiktningsstämplar

Ibland kan mäklare sätta någon slags besiktningsstämpel på bostaden. Denna stämpel betyder inte att bostaden har blivit godkänd av en ”allmän besiktningsman”. Som köpare har du inte i och med detta uppfyllt din undersökningsplikt. Anlita alltid en egen besiktningsman för att uppfylla undersökningsplikten.

Hur undviker jag som säljare ansvar?

I köpekontraktet finns det oftast möjlighet att infoga en friskrivningsklausul där du som säljare kan avsäga dig ansvaret om det uppstår ett dolt fel. Denna klausul täcker dock inte garantier om husets skick som anges i avtalet. Tänk på att göra en noggrann besiktning om du har i avsikt att skriva en friskrivningsklausul.

Om köparen upptäcker ett fel efter köpet som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning blir säljaren inte ersättningsskyldig.

Tvist om fastighet

Tvister om fastighet kan bli långdragna och dyra, därför är det fördelaktigt om konflikten kan lösas mellan säljare och köpare privat. Köparen ska först och främst säljaren om ett dolt fel upptäckts och se om det går att komma överens om någon typ av ersättning för felet. I detta skede är det också bra att ta reda på om säljaren har en dolda fel-försäkring, som kan täcka eventuella ersättningskostnader.

Läs mer om fastighetstvist

Skriv köpekontrakt för fastighet

Hos oss kan du snabbt och enkelt skriva ett juridiskt korrekt köpekontrakt till fast pris online. Du svarar på några frågor och utifrån dina svar skapar vi ett kontrakt anpassat efter just din situation och som du kan ladda ner direkt.

 

Relaterade artiklar